Юлия Василюк: практически все «земельные» предложения находят своего покупателя

Сегодня вокруг Тюмени продолжают развиваться около 40 поселков разного «сорта и вида». На каждом ответвлении от города есть новая нарезка, и уже сформировавшиеся коттеджные строения. И каждый из нас выбрал бы участок по собственным меркам – для себя и своей семьи.

О том, как живет сегодня рынок загородной недвижимости Тюмени, рассказала аналитик рынка загородной недвижимости ЗАО «Ассоциация АЛКО» Юлия Василюк.

- Сколько коттеджных поселков существует на сегодняшний день около Тюмени? И насколько изменилось их количество за последние 5 лет?

- Надо сказать, что именно в последние пять и появилось само понятие «коттеджный поселок» в нашем регионе. Начало было положено поселками бизнес-класса в элитных местах пригорода Тюмени и социальными проектами с поддержкой государственных программ. Уже позже эстафету подхватили проекты, ориентированные на более широкий круг потребителей среднего класса, и с 2011 года число коммерческих предложений возросло практически до полусотни. Особый пик роста продаж загородной недвижимости, в новом понимании для тюменцев в рамках коттеджного поселка, пришелся на 2011-2012 год, когда стартовало сразу более десятка проектов. Важно понимать, что основная масса имеющихся девелоперских проектов представляют реализацию земельных участков, при этом предполагается строительство домов в едином архитектурном стиле.

- Сколько коттеджных поселков находятся в стадии строительства, сданы в эксплуатацию, в стадии проектирования? И есть ли замороженные?

- На данный момент к началу летнего сезона 2013 года бурный рост коммерческих проектов коттеджных поселков вокруг Тюмени, который начался еще в 2011 году и стремился заполнить пустую нишу рынка загородной недвижимости, приостановился. Большая часть проектов, как с простой нарезкой земли, так и несущих собственную идею и обеспечивающих социальную инфраструктуру, уже реализована, либо заканчиваются продажи вторых и третьих очередей.

Однако при этом завершение продаж участков не означает полной сдачи в эксплуатацию, поскольку проведение всех инженерных коммуникаций, выделение энергетических мощностей и устройство постоянных дорог, как правило, растягивается на продолжительный срок. Можно сказать, что только около 30-40% поселков застроены жилыми домами и имеют более менее развитую инфраструктуру. Остальные еще только обживаются, одой из причин такой инертности является отсутствие строительного подряда у многих застройщиков.

- В какие проекты готовы вкладываться потребители?

- Мониторинг реализации проектов загородного жилья в Тюмени показал, что сегодня практически все предложения находят своего потребителя. Ориентация проектов имеет широкий разброс от продажи практически голых нарезанных участков с подведением минимума необходимых коммуникаций до предложения готовых домов и коттеджей в поселках закрытого типа бизнес и элит-класса с полным сопровождением (например, у озера Цимлянского, на Червишевском тракте). На данный момент рядовые покупатели не особо привередливы, желание иметь собственный дом вдали от городского шума, автомобильных выхлопов и соседей по площадке преобладает и заставляет мириться с еще существующими проблемами, сопровождающими выбор загородного жилья: труднодоступностью коммуникаций, неразвитой инфраструктурой и растущей ценой квадратного метра.

- Какие направления наиболее развиты в Тюменской области? Почему? Какие активно набирают обороты в развитии?

- Наиболее востребованы для реализации девелоперских проектов направления Московского, Ибитского, Салаирского трактов, а также Старого Тобольского тракта. Во многом привлекательность данных направлений объясняется живописными ландшафтами, холмами, участками леса и близостью к берегам Туры. К тому же зачастую новые коттеджные поселки проектируют вблизи существующих поселений для удобства подведения коммуникаций и пользования объектами инфраструктуры.

География коттеджных поселков, в первую очередь, определяется свободными земельными ресурсами муниципального образования. Наиболее привлекательным как для потребителя, так и для девелоперов является направление Московского тракта, на территории Переваловского муниципального образования реализуется более 5 проектов – вблизи деревень Зубарева, Перевалово, поселка Молодежного. При этом и ценовой показатель объектов в этом направлении выше относительно других. Так, стоимость сотки голого земельного участка находится в пределах 100 000 рулей, а стоимость квадратного метра в готовом доме, чаще с черновой отделкой в пределах 40 000 рублей.

- Большая часть коттеджей в каком радиусе от Тюмени сосредоточены, где больше предпочитают приобретать жилье (ближе, дальше от города)? Почему?

- Как правило, граница расположения всех существующих на данный момент поселков очерчивается в пределах 20-25 км от города, в редких исключениях застройщики выбирают для своих проектов участки, удаленные на 30-35 км. Однако такие предложения востребованы потребителями, не нуждающимися в постоянном быстром доступе к городскому центру, они делают ставку на экологически чистые места вблизи лесных массивов и природных водоемов. Каждый покупать делает выбор расположения при приобретении жилья в соответствии со своими потребностями.

- Что стоит ожидать в последующем от загородной недвижимости? Улучшение, ухудшение? Почему?

- Продажи существующих на рынке предложений сейчас замерли ввиду снижения сезонной покупательской активности, характерной для данного сегмента, а также пресыщенности похожими проектами, число которых уже достигло полусотни, редко предоставляющими качественную полноценную концепцию для потребителя.

В количественном отношении рынок загородной недвижимости Тюмени уже достаточно заполнился, и в последующие годы разросшиеся, как грибы после дождя, коттеджные поселки будут принимать окончательную форму обжитых поселений. Ожидается качественный рост после некоторого спада и стабилизации ситуации на рынке, это должно произойти с изменением спроса потребителей, новыми взыскательными требованиями к сопровождению проектов. Средний класс потребителей ожидает баланса между количеством объектов инфраструктуры и бюджетом на их содержание, в совокупности с непосредственными затратами на жилье и участок.

В долгосрочной перспективе насыщение пригорода коттеджными поселками, затрагивающими и существующие сельские поселения, скорее всего, приведет к появлению городских агломераций вокруг областного центра, стиранию настоящих границ города. В результате такой субурбанизации в недалеком будущем мы можем получить единую динамическую систему агломерации Тюмени, конечно, при условии развития транспортных и производственных связей с пригородом.